□浙江京衡律师事务所建筑法律部副主任  吴军威

　　要保障房产业主的权利，造就新形式下的和谐居住环境，其工具就是《物权法》的第六章——业主的建筑物区分所有权。
　　建筑物区分所有权在我国立法上属于新名词，虽然名称上有“所有权”三字，与单个物体的所有权相比却有明显区别。该章共十四条，主要分两个方面，一方面是专有部分与共有部分的区分与行使，另一方面是物业管理。下面就一些关键问题进行解读。

　　一、业主对专有部分合理使用，保障物业安全的原则。专有部分的专有权，从字面理解好像是关起房门，里面的都是自家专有，想拆墙就拆墙，想挖洞就挖洞，其实这个理解是偏颇的。专有权的权利范围原则上由四周墙壁、地板和天花板围成的空间为限，作为整栋楼承重结构的柱、梁、墙以及两户分隔的共有墙，则不属专有。实践中体现在装修、堆物等方面。就是说业主装修时必须保证建筑物的安全，不得随意拆改；堆物时也要考虑到承重，比如大型浴缸之类的安装受到一定的限制。
　　二、道路、绿地、车位、车库的区分原则。这部分是本章的核心部分，也是保障业主共有权益，防止开发商重复出售或在空地上变更规划进行再开发的关键所在。体现的是区分所有权中“当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有”的法律原则。按规定，业主对道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房享有法定共有权，不得随意约定。物管企业只有物业服务用房的使用权，如有收益，收益权归业主。
　　本条没有明确的是会所。在实践当中，会所一般由开发商出售或出租，而且涉及维护与管理，归业主所有也会有费用分摊问题，所以会所不被认定为附属设施归业主共有。
　　问题较大的是车位的归属问题。物权法规定此由“当事人约定”，以后还需要相关法律和司法解释来明确。
　　三、业主对业委会决议可申请撤销，防止多数人暴政。《物权法》第七十八条规定了业主对业主大会或业主委员会作出的决定，认为自己权益受侵害，可以申请撤销。这样的法律规定在我国的法律体系当中比较少。因为一直以来我们强调的是少数服从多数、个人服从集体，缺乏对个体的保护。业主大会或业主委员会的决议方式决定了公共事务要尊重大多数业主的利益，但全体业主一致同意的可能性非常少，难免会出现大多数利益与少数人利益或个人利益的冲突。物权是基本的权利，不能为了大多数人的利益就牺牲个体的利益，这条规定充分体现了物权法对个体的关怀和保护。
　　四、业主大会和业委会的诉讼主体资格问题。在审判实践当中，业主大会没有诉权，并无争议。对业委会来说，最高院的个案意见当中曾经确认业委会对公共事务的诉讼主体资格，各地法院在审判实践中一般也认可业委会的主体资格。但作为诉讼主体资格认定的原则，是拥有自己独立的财产，并能独立承担民事责任。根据《物业管理条例》，业委会明显不符合这个条件，所以《物权法》在起草时删去了业主大会和业委会享有诉讼主体资格的规定。但这并不代表业主公共利益受损时无法得到法律保障，这些利益受损的业主可以通过诉讼代表人的方式去解决问题。