嘉兴市秀洲区的杨某等人从国土部门拍得土地用于联建商住楼,最后在市场上进行转让和出租,他们此举到底合不合法?这三幢位于秀洲区王江泾镇宇泗浜村名为"新宇"的三层商住楼，最近成为人们关注的焦点。

　　杨某等人第一个吃到了“螃蟹”
　　今年4月下旬，嘉兴市工商局秀洲分局王江泾工商所接到群众举报，称新宇商住楼系个人开发的房产项目,其在未取得营业执照的情况下进行的商品房预售行为,属无照经营行为,要求工商部门查处。王江泾工商所接到举报后，迅速成立专案组展开调查。
　　据了解，2005年1月，杨某等4人通过竞拍的方式，取得了嘉兴市国土资源局挂牌出让的“2004-62#”地块的土地使用权。此后，杨某等人先后从秀洲区规划与建设局取得了“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”以及“建筑工程施工许可证”。随后，杨某等4人委托了一家建筑公司开始房产项目的建造，并于去年10月正式竣工并验收完毕。而后，杨某等人将新建成的新宇商住楼整体分为81份，并以个人名义到相关部门办理了81份房屋所有权证和土地使用权证，随后开始在市场上转让和出租。
　　截止到工商部门调查时，新宇商住楼的店面房及相应的住宅已有25间被预订出去，其中两间店面的过户手续已交到房管所办理，另有39间店面及相应的住宅也已出租，每间年租金为1.6万元到2万元不等。

　　建设和规划局：不给办，就是行政不作为
　　“杨某等四人通过竞买土地取得国家建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，最后房子通过了竣工验收，在目前没有相关法律条文予以禁止的情况下，我们没有理由不给其办理相应产权证。”市规划与建设局房管处产权科王科长告诉记者，如果不给予办理产权证就是行政不作为。
　　市国土资源局地籍处的郭处长告诉记者，杨某所建的商住楼属于自建房，而自建房没有规定不可以进行产权分割，所以杨某办好了81份产权证后，为其办理土地证也是顺理成章的。他说，杨某按照合法程序走完了从竞买土地到建商住楼验收合格的全过程，按照目前的相关法律规定，他有权处置自己的房子。

　　工商部门：合法形式下进行的违法经营行为
　　通过竞买的方式取得土地，从规划建设部门取得国家建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，各项手续办完后，以合同形式委托有相应资质的建筑公司进行工程建设，通过竣工验收后再到规划建设部门办理相应的产权证，再将自己的房产转让或者出租，这是杨某等人开发经营新宇商住楼的全部合法过程。那么，为何有群众要对杨某等人的行为进行举报？工商部门为什么对其立案调查呢？
　　王江泾工商所负责人告诉记者，杨某等人的行为是“合法形式下进行的违法经营行为”，工商部门对其立案调查，是有严格的法律依据的。《城市房地产管理法》第六十四条明确规定，“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”由此可见，个人在未成立房地产企业的情况下，不可以从事房地产开发业务。

　　法律滞后产生“碰撞”
　　浙江五强律师事务所陈强律师认为，杨某的转让和出租是合法行为。他说，杨某等人的行为从整个程序上都是符合法律规定的，并无违法。个人名下的房产能否上市交易，他认为也是可行的。《城市房地产管理法》第六十四条明确规定，“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”但同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条第二款：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
　　他认为，杨某等人的开发行为即是《城市房地产开发经营管理条例》规定的在“依据本法取得国有土地使用权的土地上”进行的房地产开发行为，并且是委托有相应资质的建筑公司进行工程建设的，符合法律规定，并无不当之处。至于转让是房地产交易行为，该行为在房地产管理法中并无法律规定是禁止的，无明文禁止即是可行的。因此杨某等人转让行为是合法的。
　　至于出租，陈强律师认为，根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条房屋租赁实行登记备案制度：签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。第十六条房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。由此可见：如杨某等人的出租行为没有办理登记备案登记手续，没有取得《房屋租赁证》，那么应当补办这些手续。当补办完这些手续后，依然可以进行出租交易。
　　浙江君度律师事务所陈武律师也同样认为，杨某的转让和出租是合法行为，不属于无照经营。他说，工商部门对其立案调查，是市场先行行为与法律滞后产生的“法律真空”之间的碰撞。他认为，既然土地市场放开，允许自然人竞拍并合法取得使用权，后续发生的行为只要合法就不应被阻止。
　　嘉兴学院管理学院的吴兴路教授认为，杨某等在所有程序都合法的前提下遭到工商部门立案调查，那么一定是其在某个环节上出现了违反政策的做法。他指出，职能部门一般以规范性文件、办法等作为具体操作准则，但《城市房地产管理法》是大法，而工商执法部门正是据此认定杨某等人的行为违法。在法律相互碰撞时，“小法”当然要服从于“大法”，但问题是谁来监管这种个人从事房产开发的行为？