12月21日下午，上海市民李磊没来得及吃午饭就匆忙赶往上海市宝山区人民法院。李磊于今年2月购买了大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥”，9个月以后，他向法院递交了诉状，要求解除与开发商的购房合同，退房。
    这个案子是一名退房者吴卫（化名）单独起诉大华集团，其判决结果无疑有着重要的示范效应，关系到李磊的房子能否退成。而李磊的诉状，已经与其他62户退房者一起，在几日前委托律师递交到了法院，宝山区人民法院受理了他们的诉讼，尚未开庭。
    “我当时买房子的时候价格是每平方13000元，大华集团说周围是别墅区，别墅价格会在两万元左右，但现在别墅的价格才一万元。我完全可以拿这笔钱去买别墅嘛。”
    除了李磊，前来旁听的，还有相关银行的人士和律师。
    从整个庭审来看，这起事件很可能会因为选择了法律途径而使风波平息——因为双方签订的合同，从法理角度来看，相当明确，而能否成功退房，惟一的因素就是法院对合同条款的认定。
    
    退房事件回放
    作为宏观调控的一个必然结果，上海市的房价在今年四五月份应声而落。在此之前以高价购买了房屋的业主们手持合同，开始要求退房。
    11月23日，位列上海地产十强的大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并表示，在问题解决之前，将暂停偿还房贷。
    紧接着，遭遇到退房声明的楼盘越来越多，包括“达安春之声”、“金沙雅苑”、“风雅颂”等十个楼盘左右。
    上海市跃平律师事务所主任杜跃平律师介绍说：“这些楼盘可以分成三种情况，第一种，购房合同中写有‘解约条款’，对这种情况，自然是由法院或者仲裁委员会来判定是否解约；第二种是开发商和业主的购房合同中没有解约条款，这种情况下，业主自然不能单方面解除合同，而应该由业主来承担市场风险；第三种呢，是开发商承诺了在房价下降后给购房者一定补偿，这就由开发商履行补偿承诺了。”
    杜跃平认为，第一种情况的购房者最幸运，他所接受的委托都属于第一种情况。至于第二种情况，则不应该主张退房，而只能由购房者来承担市场价格波动的风险。这是市场经济的应有之义，在没有特殊约定时，任何人不能因价格波动而拒绝履约。
    杜跃平提到的第一种情况中的“解约条款”，并不是每个楼盘的购房合同中都有。大华集团有两个楼盘中有这个条款，这被业主们称为“补充条款第三条”——若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。
    这个条款是业主们的“尚方宝剑”。“水岸蓝桥”的这些退房人大多是在去年底和今年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在每平方米9000元至14200元之间，如今周边同类二手新房的挂牌价已跌至每平方米8000 元到9500元之间，缩水至少超过10 %。相比之下，3 %的违约金是小数目了，因此，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3 %的赔偿金及一切相关费用。
    
    激烈争辩合同条款
    尽管旁听的人很多，但是原、被告都没有参加庭审而只委托了律师。与旁听席上的紧张气氛不同，原、被告双方的代理律师都似乎志在必得。
    作为最关键的条款，“补充条款第三条”成为辩论的焦点。
    上海市郑传本律师事务所潘志强律师认为，在购房时，开发商为了促销才制定了这个条款，销售人员也私下将其解释为，一旦房价下跌，业主有充分的权利可以解约，因此购房者才很快作出决定购买该楼盘。现在，乙方（购房者）因为自身的经济状况等原因要求解除该合同，并愿意承担3 %的赔偿金及其相关费用，是该条款中的应有之义，理应得到支持。
    而被告方大华集团的代理律师、上海市集天成律师事务所崔鸿祥律师表示，这一条款并没有规定，如果乙方提出解除合同，甲方就一定要同意。因此，甲方完全可以不同意解约的要求。3 %的赔偿金，是对解除合同的一个“限制性规定”。
    对此，大华集团曾经在12月2日给出一个比较让人费解的律师答复函：“该条款是对购房人因自身原因提出解除合同的限制性约定，即购房人不可因自身原因提出解除合同，如果提出即为违约”，并且“合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司，而不在您”。
    对这个理由，原告方辩驳说，根据对方的解释，只要购房者提出了解除合同，不论开发商是否同意解除，都应该先交3 %的赔偿金，然后再等待开发商批复是否同意解约，即便开发商不同意也要交——此等理论完全超出了正常的思维逻辑。该条款能够在合同中写明，就表明双方已经达成合意，是对乙方主动解约时的全部责任约定。
    原告方的另一个重要法律依据是，根据《合同法》，合同当事人一旦对格式条款的理解产生分歧，则以不利于提供格式条款一方的原则进行解释。由于该合同是开发商提供的，因此，应该做不利于开发商的解释。
    
    法院没有当庭宣判
    开庭完毕后，几位业主由于得到了错误的开庭信息没及时赶到而颇为怨怒。对他们来说，通过司法途径来
    解决是惟一的思路，而这也是12月14日，上海市政府新闻发言人焦扬在公开回应中明确提倡的。
    焦扬的这段话也被广为报道：“退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前应当按照国家稳定房市、稳定房价的调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。”
    当天，法院没有当庭宣判。
    “并不是所有想退房的人都有道理。对那些没有在购房合同中约定解约条款的，自然不会得到法律支持。”杜跃平说。
    目前，开发商们开始紧急修改购房合同以降低风险。更多的开发商们剔除了类似的解约条款，而代之以承担装修款、返还一定时期内的降价差价、赠送家电等手段，来刺激购买。
    作为房地产界的律师，杜跃平认为，退房事件所引发的消极心理，目前已经回归理性，至少，开发商和购房者的博弈，会使类似“第三条款”这样的合同维持在可接受的水平，看不清市场走势的投资和投机者们会退出，但是真正有需求的购买者，会在适当时机介入。
　　据《法制早报》