【核心提示】最近，有媒体报道，北京朝阳区法院对辖区内的13个住宅小区里长年拒交物业费的业主进行了强制执行，并对16人进行了司法拘留。报道一出，立即引起强烈反响。从本报近期的读者反馈看，比较集中的意见认为：物业公司使用物业费不明不白、业主缺乏拒交物业费的法定理由。对此，本期《看法》的嘉宾也有自己的看法。
    
　　本期嘉宾
    浙江京衡律师事务所律师　吴军威
    杭州市中级人民法院法官　尹昌平
    杭州师范学院法学院讲师　张国华

    【新闻背景】
    不交物管费法院强制执行
　　10月30日，北京市朝阳区法院98名执行法官和法警分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。
    据悉，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。
    据介绍，此次共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款。另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。
    
　　拒交物管费理由五花八门
    据杭州市房管局物管处介绍，杭州拖欠物业管理费的现象很普遍，物管公司起诉业主不交物管费的案例在杭州已有多起，但都没有到强制执行的地步。
    据了解，业主拒交物管费的理由主要有：开发商的历史遗留问题没解决，比如房屋质量有问题、配套图纸与实际不符，加上目前很多物管公司开始都是开发商创立的，在业界被称作是“父子兵”，很多业主就觉得他们蛇鼠一窝，开发商的遗留问题账算到了物管公司头上。比如墙体有脱落了，叫物管公司来修，如修不好，我不交物管费。
    此外，很多业主觉得物管公司服务不到位，楼道灯坏了没人修，自行车被偷了没人管，小区里很多房子用来开公司，来来往往人多不安全，物管公司使用物管费不透明，觉得每个月交那么多物管费，不值得。（红宪）
    
　　【明镜周刊】　现行的物管费办法，对业主所交纳的物管费项目组成有具体的规定。那么，物管费中的项目比例是否应该明晰，对这些项目是否应该专款专用？
    尹昌平　中国大陆物业管理尚属朝阳产业，“新生儿”都显稚嫩，是需格外呵护的，因其“新”的特点，规范欠完备便在情理之中，“主”“仆”冲突想必也在所难免。
    既然是“主”“仆”关系，“仆”侍其“主”，并按物业服务合同收取服务费用，不仅天经地义，而且是法定权利。国家法规还授权业主委员会这个“大管家”督促“主人”限期交纳，逾期不交“银两”，“仆人”可以“造反”，打民事官司去讨个说法。
    物管服务内容可以合同约定，但尚无法定要式合同，“主”“仆”意思自治，合意便成。其服务费用依项目比例明晰，一并交纳不难做到。但要求费用专款专用往往难以操控：一是签订合同时往往忽略细节末梢，顾及便显繁琐，懒得具体；二是费用便是金钱，反正都是服务费，挪来移去，总数“轧平”，“主人”也往往会睁一眼闭一眼，当“甩手掌柜”。总之，明晰细目、专款专用、业主把关，终是好事，立法上规范为钢性条款，合同上为强制要件，落实起来麻烦点，但最终受益的还是“主”“仆”双方。
    张国华　法律、法规、规章对于物业管理的范围、项目、收费标准均有十分详细的规定，有关部门还发布了物业管理合同示范文本，明确相关的权利义务是不难做到的。即使有约定不明之处，一般来说也可以根据《合同法》中的推定规则来加以妥善处理。应该说，物业管理领域的纠纷数量原本应该是比较少的。在履行过程中，当事人如果对权利义务发生争议协商不成的，可以起诉，解决不了的争议是不存在的。
    在法院的判决生效后有些业主仍拒绝支付物管费，那就不是权利义务不明确的问题，其实是思想认识上的问题：一，物业服务合同是由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立的，并不需要每一个业主在合同上签名，因此在发生纠纷前有的业主可能根本就没有关注过合同的内容；二，业主大会作出有关选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，经全体业主的2/3以上通过即可，因此部分业主可能根本就是对物业服务合同持反对意见的。
    
    【明镜周刊】　上面讲到物管费的专款专用，这就涉及物管费使用的透明度和业主的知情权及监督权。物管费办法对物管规定了委托和包干两种形式，这两种形式是否都应该财务公开，使业主对物管费使用明明白白？
    吴军威　物管公司管得好，省下钱来是属于全体业主的，如果有合理的超支也要由业主补足，所以，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，并且业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况有权提出质询，物业管理企业应当及时答复。所以，实行物业服务费用酬金制的情况下，业主对各项费用的合理性均有知情权，对不合理开支可予以监督。值得一提的倒是停车费问题，上海于去年9月，成都于今年6月，均对住宅物业管理区域机动车停放管理问题作出规定，车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金。而杭州尚无此类规定，大多数的小区地面停车位收费均为物管公司收取，也未补充专项维修资金。这方面的规定尚待完善。
    尹昌平　业主的知情权、监督权是法定的，还不仅仅限制于物业服务费用这一局部。现行收费办法采用的是包干制或酬金制计费方式，且规定实行酬金制的需公布物业服务资金年度预决算及收支情况。实行包干制，业主已支付了固定物业服务费用，赢余亏损均系物管企业的事，故《办法》并未强制公布。但从社情实况分析，凡涉及到老百姓“钱袋子”的事，无论是合同约定，还是知情监管，“包干”与否，写上“收支公开”这一条总不会错。将服务成本、支出构成“菜单式”罗列，“仆人”向“主人”汇报得明明白白，“主人”想必也会称心如意的。

    【明镜周刊】　其实，围绕着物管费的使用实际上就是体现了物管公司的服务，而这种服务的基础是业主与物管公司的合同关系，既然是合同就应当有相互制约的内容。实践中物管公司对业主拒交物管费往往用停止服务作为对抗，那么法律是否应当给业主拒交物管费来个法定理由呢？
    吴军威　首先，我觉得，任何一个小区，即使大部分业主是满意的，交费的，但总会有部分业主因为各种原因，对物管不满意而拒绝交费。物管费一般每户只有几百元，多的也不过几千元，而且是拖欠多年积下来的，对物管公司来讲追索成本要高于物管费本金。我认为，在有物管合同的情况下，业主拒交物管费和物管公司拒绝服务都不是解决纠纷的合理方式，可考虑将一部分物管费划为保证金，进行满意度考核，达到一定的满意度，就予以支付，若满意度过低，则从中支付一部分的违约金，当然这只是一种初步的建议，要达到目标还要进行审慎的制度设计和实践完善。
    尹昌平　业主与物管企业应是真诚合作的平等伙伴，同舟共济之人。在依法办事的法治社会，落实到细微处便是守约守信，既然签订了服务合同，按时足额交费，提供完善服务，便是履约的基础。违约责任栏内难得一见“不交钱，不干活”的“野蛮”条款。但“文明人”行“野蛮事”确大有人在。签约双方针对纠纷，可取的是依法协商调处，最终诉诸法律，以“罢工”对付“拒交”，冤冤相报，实为下策。
    “善法”维系的是公平利益，立法初始为平衡各方权益，设定“对抗”牵制条款，技术上不存在障碍。但“拳来脚去”的规范，难显法之精神。英美法系之香港特区法院，有“愉景湾服务管理有限公司诉博克森”案，业主以管理公司服务差为由拒付物管费。法庭则认为业主无论如何有责任付清应缴之费用，而不得以任何借口拖欠或拒付，关于管理公司服务质量之争，则应当另行处理，故判令业主必须交纳。此判例可作借鉴。
    如果物管企业服务存在瑕疵，有违约行为，业主作此抗辩成立，法院裁判酌情抵扣业主应交费用亦属当然。如先置拒交条款，业主对服务质量的期待值与标准各不相同，恐怕最感兴趣的还是那些“葛朗台”们，有事无事的纠缠闹腾，颠覆的还是共济的渡船。
    
　　【专家观点】
    物业收费合同维系
    浙江大学法学院教授　陈信勇
    
　　当前各地出现物业服务收费纠纷的原因多种多样，如：业主对物业管理质量的期待与物业管理收费标准存在差距，业主自治能力与物业管理企业的服务能力有待提高，《物业服务合同》对物业服务收费的约定不明确以及物业管理企业物业服务收费不符合明码标价规定，业主或物业管理企业以不正当的方式行使权利等。
    处理物业服务收费纠纷，应注意以下几点：
    第一，业主和物业管理企业双方应当了解并执行《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》中有关物业服务收费规定。
    第二，业主和物业管理企业双方应明确法律规定和合同约定的权利和义务。按照规定，业主有按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务，监督物业管理企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用等权利，有遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用等义务。物业管理企业有依照合同约定收取业主交纳的物业服务费用的权利，有依照合同约定提供物业服务，对物业服务收费实行明码标价等义务。《物业服务收费明码标价规定》规定物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。任何一方均应认真履行自己的义务，否则应承担违约责任。
    第三，业主和物业管理企业双方应依照正确程序行使自己的权利。如果物业管理企业未能履行法律规定和合同约定的义务，业主以及业主大会、业主委员会可以行使监督权利，要求物业管理企业履行义务。物业管理企业未能履行物业服务合
    同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业依然不履行义务，业主及业主委员会可以依法起诉。对严重损害业主利益的物业管理企业予以解聘或不再续聘。但业主没有拒交物业服务费用的权利，拒交物业服务费用违反业主义务，构成违约。如果业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向法院起诉。但物业管理企业以停止服务作为对抗，也违反自己的合同义务。业主拒交物业服务费用和物业管理企业停止服务都是不正当的行为。